東京地方裁判所 昭和４９年（ワ）１０６１５号 判決
両事件原告 家徳ひろ子
右訴訟代理人弁護士 小川彰
同 稲垣總一郎
右小川彰訴訟復代理人弁護士 井口壮太郎
同 池下浩司
両事件被告 朱仲平
右訴訟代理人弁護士 臼杵祥三
同 菊地一郎
同（但し昭和四八年（ワ）第六七〇六号事件のみ） 石原俊一
主文
一 被告は、原告に対し、金三二二万七九〇〇円及びこれに対する昭和五〇年一月四日から完済に至るまで年五分の割合による金員を支払え。
二 原告のその余の請求をいずれも棄却する。
三 訴訟費用はこれを五分し、その二を被告の負担とし、その余を原告の負担とする。
四 この判決は、第一項に限り仮に執行することができる。
事実
第一当事者の申立
一 原告
１ 被告は原告に対し金七五一万〇一三二円及び内金五二万九〇〇〇円に対する昭和四八年七月三日から、内金六九八万一一三二円に対する昭和五〇年一月四日から各完済に至るまで年五分の割合による金員を支払え。
２ 訴訟費用は被告の負担とする。
３ 仮執行宣言
二 被告
１ 原告の請求をいずれも棄却する。
２ 訴訟費用は原告の負担とする。
第二当事者の主張
一 請求の原因
１（一） 原告は、被告から、昭和四四年四月五日、別紙物件目録記載一の建物（以下「本件建物」という。）のうち同記載二の建物部分（以下「本件店舗」という。）を、期間三年、賃料月額金一〇万円の約定で賃借した。
（二） 原、被告は、昭和四七年四月一日、右賃貸借契約を更新するとともに、賃料を月額金一三万円に増額改定した。
２ 不当利得返還請求（昭和四八年（ワ）第六七〇六号事件）について
（一） 本件賃貸借契約は、被告において本件店舗の面積が二〇坪三合（六七・一〇平方メートル）あることを表示し、かつ、この面積を基礎として賃料額が定められたものであるから、数量を指示した賃貸借というべきである。
（二） しかるに、原告が昭和四八年三月頃実測したところ、本件店舗の面積は一七坪（五六・一九平方メートル）しかなく、被告が表示した面積に三坪三合（一〇・九〇平方メートル）不足していることが判明した。なお、原告は、そのほかポンプ室一坪（三・三〇平方メートル）を物置として使用しているので、これを考慮するとしても、なお二坪（六・六一平方メートル）強の面積が不足している。
（三） したがって、少なくとも二坪分の不足面積に相当する賃料（昭和四七年三月末日までは月額金一万円、同年四月一日からは月額金一万三〇〇〇円）は、本件店舗の賃料から減ぜられるべきである。
（四） そこで、原告は、被告に対し、昭和四八年六月二七日到達の書面をもって、本件店舗の賃料につき右二坪分に相当する金額を減ずべき旨請求するとともに、同年七月二日限り過払賃料を返還するよう催告した。ところで、原告は、被告に対し、昭和四四年四月一日から昭和四八年三月末日までの間の賃料として約定どおりの賃料を支払ったので、右過払賃料の合計は金五二万九〇〇〇円となる。
（五） よって、原告は、被告に対し、不当利得返還請求権に基づいて金五二万九〇〇〇円及びこれに対する遅滞の翌日である昭和四八年七月三日から完済に至るまで民法所定の年五分の割合による遅延損害金の支払を求める。
３ 損害賠償請求（昭和四九年（ワ）第一〇六一五号事件）について
（一） 昭和四九年七月七日、本件店舗の北側のコンクリート壁と床との接線の全面から浸水が生じ、店内が水浸しとなったうえ、内装、造作、じゅうたん等が汚損され、本件店舗において営業することが不可能な状態となった。そして、その後も降雨のたびに右箇所からの浸水が繰返された。そのため、原告は、「速やかに浸水を防止する工事を施工して、本件店舗を使用収益できるようにしてほしい。」旨被告に再三要請したが、被告が一向に応じなかったので、やむなく、同年一二月頃、営業不能による損害の拡大を防止するため、自ら後記工事を施工した。
（二） そのため、原告は以下の損害を被った。
(1) 防水補修工事及び内装補修工事関係 合計金二一七万〇九〇〇円
原告は、浸水した水が本件店舗内に広がるのを防止するための防水補修工事及び前記浸水により使用不能となった内装の補修工事（Ｐタイル、じゅうたん、壁板、クロス等の張替え等）を渋沢栄に請負わせて施工し、その代金として以下のとおり合計金二一七万〇九〇〇円を支払った。
防水補修工事 金二四万七五〇〇円
内装補修工事 金一三八万三四〇〇円
共通仮設工事 金三四万円
諸経費 金二〇万円
(2) 防臭工事 金五万七〇〇〇円
右防水補修工事において、浸水して来る水を下水道に排水するようにしたところ、その下水道が便所のマンホールと接続していたため、本件店舗内に便所の臭気が立ち込めたので、原告は、昭和五〇年七月頃、渋沢栄に請負わせて防臭工事を施工し、その代金として金五万七〇〇〇円を支払った。
(3) 逸失利益 金四七五万三二三二円
（イ） 原告は、本件店舗において「クラブ松」の名称のもとに飲食業を営んでいたところ、前記浸水により営業不能の状態に陥り、以下の事情のもとに、昭和四九年七月七日から同年一二月末日までの間休業を余儀なくされた。すなわち、被告は、原告による前記補修工事の要請に対してもこれを一顧だにせず、さらに、原告がやむなく渋沢栄に請負わせて前記補修工事に着手した際にも、工事禁止の仮処分を申請して右補修工事を遷延せしめたのである。したがって、原告は、右期間営業することができなかったことにより、本件店舗での右期間の営業により得べかりし利益相当額の損害を被った。
（ロ） ところで、原告の昭和四九年一月一日から同年七月六日までの間の本件店舗における売上は、一日当り金五万〇九九〇円九銭九厘であった。したがって、同年七月七日から同年一二月末日までの間に金六一六万九八〇二円の売上が期待できた（金五万〇九九〇円九銭九厘×一二一日）。
なお、右休業期間中材料費等の諸経費の支出を免れたので、これを控除すると、同年一月一日から同年七月六日までの間に要した諸経費は、一日当り金六六〇八円一九銭であるから、休業期間中に支出を免れた諸経費は金七九万九五九〇円である（金六六〇八円一九銭×一二一日）。
また、右休業期間中の推定飲食税額として金六一万六九八〇円も控除することとする。
以上によれば、営業不能による逸失利益は金四七五万三二三二円となる。
（三）(1) そもそも、被告は、原告に対し、本件賃貸借契約に基づいて、本件店舗を完全な状態で使用収益せしむべき債務を負担しているものというべきところ、前記（一）、（二）の事態は、被告が右債務を履行しなかったことにより惹起せしめられたものといわなければならない。
(2) また、本件浸水事故は、本件賃貸借契約の目的物である本件建物の隠れたる瑕疵により生じたものといわなければならない。すなわち、本件建物は、周囲の地平面から約一・五メートル堀下げて建築された半地下式の建物であるので、その建築にあたっては、床コンクリートと壁コンクリートの接線をＶカットしたうえコーキングしたり、接線付近に外側から防水剤入りのモルタルを塗る等の方法により防水処理に万全を期すべきであったのに、単に防水処理剤を建物の内側から塗るという簡単なセメント防水工事を施したのみであった。
(3) よって、原告は、被告に対し、右(1)の債務不履行責任又は(2)の有償契約一般に準用される民法五七〇条の瑕疵担保責任に基づいて、原告が被った前記（二）の損害賠償として合計金六九八万一一三二円及びこれに対する遅滞の後である昭和五〇年一月四日から完済に至るまで民法所定の年五分の割合による遅延損害金の支払を求める。
二 請求の原因に対する答弁
１ 請求の原因１の事実のうち、本件店舗の面積は否認するが、その余は認める。
２ 同２の事実について。（一）は否認する。（二）は知らない。（三）は争う。（四）の事実のうち、原告主張の日にその主張に係る内容の書面を受領したこと及び原告が被告に対し原告主張のとおりの賃料を支払ったことは認めるが、その余は否認する。
３（一） 同３（一）の事実のうち、原告から被告に対し原告主張に係る要請があったことは認めるが、その余の事実はいずれも知らない（但し、原告の浸水に関する主張については、昭和四九年七月七日本件店舗において漏水が生じたという限度においてこれを認める。）。なお、原告主張に係る昭和四九年七月七日の浸水は、その大部分は、原告が本件店舗の東側の壁に設置した二台のエアコンの囲いが腐食して壁との間に透間が生じたため、右箇所から水が入り込んだことによるものであって、原告主張に係る被告の債務不履行との間に因果関係はない。
（二） 同（二）の事実はいずれも知らない。
（三） 同（三）の(1)は争う。(2)の事実のうち、本件建物が周囲の地平面から約一・五メートル堀下げて建築された半地下式の建物であることは認め、その余の事実は否認する。
三 抗弁
１ 昭和四九年七月七日本件店舗において発生した漏水（以下「本件漏水事故」という。）は、以下に述べるとおり、被告の責に帰すべからざる事由に基づいて発生したものであるから、右漏水について被告が債務不履行責任を問われるいわれはない。
（一） 本件漏水事故は、その前日から右同日にかけて東京地方を襲った未曽有の豪雨によって生じたものであって、不可抗力によるものといわなければならない。このことは、原、被告間において本件賃貸借契約を締結して以来約五年三か月の間に原告主張の如き漏水事故が発生したことが全くないことからしても明らかである。
（二） 仮に然らずとしても、本件漏水事故は、原告が本件店舗の内装工事の際に外壁にコンクリートくぎを打込んだことにより防水設備が破損されて発生したものである。すなわち、原告は、当初、本件店舗において天ぷら屋を経営していたのであるが、その後、クラブ経営のためにその内装、外装を根本的に変更するに至った。そして、その際、本件店舗のコンクリート壁にコンクリートくぎを直に打込み、その上に角材とベニヤ板を打ちつけて、クロスを張り付けたのであるが、コンクリートくぎを打ち込んだ際、コンクリート壁に微細なひび割れを来し、それが年月の経過とともに次第に拡大し、そのため、本件建物に施されていた防水設備に破損が生じ本件漏水事故が発生したものである。
なお、原告は、本件漏水事故発生後、浸水の原因の調査と称して、本件建物の外壁近くに大量の水を放水したが、これもまた本件店舗への漏水の原因となっているといわなければならない。
２ 原告には、その主張に係る損害の発生について、以下のとおりの過失があるので、損害額の算定においては、原告のこうした過失を考慮すべきである。
（一） 原告は、本件店舗への浸水を発見した場合には、直ちに浸水箇所に雑布を置き、また、日中はドアを開放するなどして損害を最少限度にくい止める等の措置を講ずべきであったにもかかわらず、これを怠った。
（二） また、原告主張の如き浸水は、突然に発生するものではなく、当然、それ以前に長期間にわたって少量ずつ漏水が続いていたものと解されるところ、かかる場合には、早期に右漏水を発見し適切な処置を講ずべきであったにもかかわらず、原告は、これを怠った。
四 抗弁に対する答弁
抗弁１及び２における主張はいずれも争う。
第三証拠《省略》
理由
一 請求の原因１の事実は、本件店舗の面積を除き、当事者間に争いがない。
二 そこで、不当利得返還請求（請求の原因２）について判断する。
１ 原告は、本件賃貸借は数量を指示した賃貸借である旨主張するが、そもそも数量指示の賃貸借とは、当事者が当該賃貸借契約を締結するに当り、当該契約の目的物件が実際に有する面積を確保するために、一定の面積のあることを表示し、かつ、その面積を基礎として賃料額を定めたものと認められる場合であることを要するものと解すべきである。
２ ところで、《証拠省略》によれば、本件賃貸借契約の締結及びその更新の際に作成された賃貸借契約書中には、本件賃貸借の目的物の面積について「弐拾坪参合（専用弐拾坪参合）」との記載があるが、本件賃貸借においては、被告が新築した本件建物の一階部分全体につき、原告がその範囲を見分のうえ、これを店舗として使用する目的で賃借したものであって、その賃料額についても、造作及び二本の電話が設置されている本件建物の一階のワンフロアを全体として評価して定めたものであって、坪当りの金額を決めたうえでこれに二〇・三を乗じることによって定めたものではなく、現に、本件賃貸借契約の更新時の賃料額の改定に際しても、被告は月額金一五万円を、原告は月額金一二万円をそれぞれ主張していたのであるが、仲介に入っていた伊藤の説得によって月額金一三万円に増額されたものであることが認められ、これらの認定を覆すに足りる証拠はない。
右認定事実によれば、本件賃貸借契約の締結に当り、当事者双方が本件店舗が実際に二〇坪三合の面積を有することを確保することを意図し、かつその面積を基礎として賃料額を定めたものということはできないので、本件賃貸借が数量を指示した賃貸借にあたるものと認めることはできないものというべく、他にこれを肯認するに足りる証拠はない。
３ よって、その余の点について判断するまでもなく、原告の不当利得返還請求は理由がないものというべきである。
三 進んで、損害賠償請求（請求の原因３）について判断する。
１ 請求の原因３（一）の事実については、昭和四九年七月七日本件店舗において漏水が生じたこと、そして原告から被告に対し「速やかに浸水を防止する工事を施工して、本件店舗を使用収益できるようにしてほしい。」旨の要請がなされたことの限度において、当事者間に争いがない。
そして、これらの事実に、《証拠省略》を総合すると、本件浸水事故の発生から本件店舗における営業再開に至る経緯等は以下のとおりと認められる。
原告は、本件店舗を被告から賃借して、内装工事を施工のうえ、昭和四八年五月以降は「レストランクラブ松」の名称で飲食店を営んでいたところ、昭和四九年七月七日、浸水事故が発生し、床に敷いてあったじゅうたんが水浸しとなるなど本件店舗で営業することが不可能となってしまった。原告は、椿本興業株式会社等に依頼してその原因を調査したところ、同月下旬ころまでに、本件店舗の北側のコンクリート壁と床との接線の全体から浸水して来ることが判明した。そこで、原告は、「速やかに浸水を防止する工事を施工して、本件店舗を使用収益できるようにしてほしい。」旨、被告に対し再三要請したが、被告は一向に応ぜず、同年一〇月九日被告に到達した内容証明郵便による要請に対しても、被告は補修等の工事にとりかからなかった。やむなく、原告は、損害の拡大を防止するためにも自ら工事を施工すべく決意し、本件店舗内の浸水及び被害の各状況につき証拠保全手続を経たうえで（同年一〇月二九日右手続を申立て、同年一一月二五日検証が行なわれた。なお、その際にも、前記箇所から浸水することが確認された。）、渋沢栄に請負わせて、同年一二月初め頃、防水及び内装の各補修工事を施工した（なお、この工事に対し、被告がその差止めを求めて仮処分を申請してその施工を妨害したため、一時中断を余儀なくされ、結局、同年中は、本件店舗における営業を再開することはできなかった。）。ところで、このように前記箇所から浸水が生じるのは、本件建物が周囲の地平面から約一・五メートル掘下げて建築された半地下式の建物である（この点は当事者間に争いがない。）にもかかわらず、単に防水処理剤を建物の内側から塗る簡単なセメント防水工事を施したのみであったために、年月の経過によって防水効果が減じたことに起因するものである。
以上のとおり認められ（る。）《証拠判断省略》（なお、被告は、昭和四九年七月七日の浸水は、その大部分は、原告が本件店舗の東側の壁に設置した二台のエアコンの囲いが腐食して壁との間に透間ができたため、その透間から水が入り込んだものであって、原告主張の箇所からの浸水によるものではないと主張し、《証拠省略》中にはそれに副う部分があるが、《証拠省略》に照らし措信できないというべきである。）。
２ そこで、以上認定した事実に基づいて被告の債務不履行責任について判断する。
（一） そもそも、賃貸人は、賃借人に対し、賃借人が賃借物を約旨の用法に従って充分に使用収益することができるように協力すべき債務を負担するものといわなければならない。これを本件についてみるに、前示のとおり、原告は、本件店舗を被告から賃借して、内装工事を施工のうえ、「レストランクラブ松」の名称で飲食店を営んでいたところ、昭和四九年七月七日、浸水事故が発生し営業が不可能になってしまったのであるが、その後の調査により、同月下旬頃には、右浸水が本件店舗の北側のコンクリート壁と床との接線の全体から生じるものであることが判明したのであるから、賃貸人である被告は、速やかに、右浸水を防止するための適切な修繕を行ない原告が早期に営業を再開することができるように措置すべきであったものといわなければならない。しかるに、被告は、前示のとおり、原告からの再三の要請にもかかわらずこうした措置を講じなかったばかりか、原告が損害の拡大を防止するために補修工事にとりかかるやそれを妨害する挙に出て、営業の再開を遷延せしめ、また後記３（一）のとおりの内装補修工事を余儀なくさせたのであるから、被告には、前記債務の不履行があるものといわなければならない。
なお、原告は、本件店舗において昭和四九年七月七日に浸水事故が発生したこと自体についても、被告が債務不履行責任を負担すべき旨を主張している如くであるが、本件全証拠によっても、未だこれを肯認することはできないというべきである。
（二） ところで、被告は、本件は専ら被告の責に帰すべからざる事由に基づくものであるとして、不可抗力（本件浸水事故直前の豪雨）または原告の責に帰すべき事由（原告が施した内装工事の影響等）の存在を指摘する（抗弁１）が、本件全証拠によっても、未だ右主張事実を肯認することはできないものというべきである。
（三） したがって、被告は、原告に対し、前記債務不履行により原告が被った損害を賠償すべき義務があるものといわなければならない。
３ 進んで、損害について判断する。
（一） 防水補修工事、防臭工事及び内装補修工事について
《証拠省略》によれば、原告は、渋沢栄に請負わせて、（イ）浸水した水が本件店舗内に広がるのを防ぐための防水補修工事として、本件店舗の東側及び北側の壁面に沿って幅約一五センチメートルの溝をレンガで作り、壁面下部から浸水して来る水を下水道に排水する工事を施工したこと、ところが、（ロ）右工事の結果、下水道が便所のマンホールと接続していたため、本件店舗内に便所の臭気が立ち込めることとなったので、昭和五〇年七月頃、防臭工事を施工したこと、また、（ハ）昭和四九年一二月当時の本件店舗の内装の状況は、本件浸水事故発生後長期間経過したために、床の敷物（Ｐタイル、じゅうたん等）は汚れが甚だしいうえ色褪せてしまい使用不可能となっており、また北側の壁に張られたラワン板は浸水の原因を調査するために取外され、南側及び西側の壁に張られたクロスは湿気のためにカビてしまっており、いずれも張替えを要する状態であったため、これらを張替える等の内装補修工事を施工したこと、そして、（イ）及び（ハ）の工事代金として合計金二一七万〇九〇〇円、（ロ）の工事代金として金五万七〇〇〇円、以上総合計金二二二万七九〇〇円を支払ったことが認められ、これらの認定を覆すに足りる証拠はない。
以上によれば、右（イ）及び（ロ）の工事に要した費用の支払は、被告の前記債務不履行により生じた損害というべきことが明らかであり、また、右（ハ）の内装補修工事についても、右に認定した工事にとりかかる際の本件店舗の内装の状況や前記１の本件浸水事故発生以降原告が右工事にとりかかるまでの間の経緯、特に本件浸水事故に対する被告の対応の仕方等に鑑みるならば、これに要した費用の支出も、被告の前記債務不履行と相当因果関係にある損害と解するのを相当とする。
（二） 逸失利益について
(1) 原告は、本件店舗での営業による得べかりし利益の喪失による損害の賠償として、昭和四九年七月七日から同年一二月末日までの間の得べかりし利益につき損害の賠償を請求しているが、前記１及び２（一）において説示したところによれば、同年八月一日から同年一二月末日までの間の得べかりし利益の喪失が、被告の前記債務不履行と相当因果関係のある損害というべきである。
なお、原告は、本訴において、債務不履行に基づくほかに、有償契約一般に準用される民法五七〇条の瑕疵担保責任に基づいても損害の賠償を請求しているので、これによって、同年七月七日から同月末日までの間の得べかりし利益の喪失による損害の賠償を請求しうるか否かについて検討するに、そもそも民法五七〇条によっては、かかる損害の賠償を請求することはできないものと解するを相当とする。
(2) そこで、昭和四九年八月一日から同年一二月末日までの間の得べかりし利益額について検討するに、《証拠省略》により認められる本件店舗における昭和四八、四九、五〇年の営業の実情等を併せ考えると、もし原告が本件店舗で右期間営業したとすると、売上金額から売上原価及び諸経費を控除した純利益は金一〇〇万円に達したものと解するのを相当とする。
なお、原告は、得べかりし利益の喪失による損害の算定につき、右期間中の一日当りの売上額は金五万〇九九〇円九銭九厘、同諸経費は金六六〇八円一九銭である旨主張するが、これらの金額ことに諸経費が原告主張の如きものに留まることを認めるに足りる証拠はないから、原告の右主張は採用することができない。
(3) そうすると、原告が、被告の前記債務不履行により被った得べかりし利益の喪失による損害は、金一〇〇万円というべきである。
４ ところで、被告は、原告には右３の損害の発生について抗弁２（一）、（二）記載のとおりの過失があるので斟酌すべきであると主張するが、本件全証拠によっても、未だ右事実を肯認することはできない。
よって、被告の右主張は採用することができない。
四 結論
以上の次第であるから、原告の不当利得返還請求（昭和四八年（ワ）第六七〇六号事件）は理由がないからこれを棄却し、損害賠償請求（昭和四九年（ワ）第一〇六一五号事件）は金三二二万七九〇〇円及びこれに対する被告が遅滞に陥った後である昭和五〇年一月四日から完済に至るまで民法所定の年五分の割合による遅延損害金の支払を求める限度において理由があるからその限りでこれを認容し、その余は失当であるからこれを棄却し、訴訟費用の負担につき民事訴訟法八九条、九二条本文を、仮執行の宣言につき同法一九六条一項をそれぞれ適用して、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 渡邊昭 裁判官 増山宏 金井康雄）
〈以下省略〉